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房地产开发企业土地增值税清算涉税答疑总汇
时间:2017年12月04日    来源:财税景峰

一,营改增后房地产企业应如何确认预征土地增值税的应税收入?

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条的规定营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

因此营改增后房地产企业应按上述文件规定确认土地增值税预征的计征依据。


二,请问营改增之后土地增值税纳税人接受建筑安装劳务税前扣除时发票方面有何规定?

答:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条的规定营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

因此营改增后土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票税前扣除应按上述文件规定执行。

三,请问营改增后房地产企业进行土地增值税清算时是否可以扣除增值税税金?

答:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条的规定营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税

因此营改增后房地产企业进行土地增值税清算时,扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税

四,请问房地产开发企业未支付的保证金在土地增值税清算时能否扣除?

答:根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第二条的规定房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的按发票所载金额予以扣除;未开具发票的扣留的质保金不得计算扣除。

因此房地产企业未支付的质量保证金,在土地增值税清算时开具发票的,按发票所载金额予以扣除未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除

五,请问房地产企业将开发的部分房产转为自用清算时是否需要缴纳土地增值税?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件的规定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移不征收土地增值税,在税款清算时不列收入不扣除相应的成本和费用。因此对开发的商品房转为自用或出租等,不论是否办理产权只要产权没有发生转移的,不征收土地增值税


,请问房地产开发企业发生的预提费用能否在土地增值税清算时扣除?

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条的规定房地产开发企业的预提费用,除另有规定外不得扣除。

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)文第二十一条的规定审核扣除项目是否符合下列要求:(一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是实际发生的。因此房地产开发企业的预提费用,除另有规定外不得扣除。

七,营改增后,计算土地增值税时的收入是否包含增值税? 


答:《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

第五条规定:“免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
    第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”

因此,营改增之后,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。


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